تم النشر بواسطة:
محمد شفيق
هل أعجبك هذا المقال؟
عندما يقيّم الناس استثمارًا عقاريًا فإنهم يبدأون تقريبًا دائمًا بالأسئلة الثلاثة نفسها: ما هو الموقع؟ ما هو العائد؟ ما هي إمكانيات زيادإ القيمة؟ هذه أسئلة منطقية كنها تغفل عن أمر يحدد بهدوء ما إذا كانت أي من تلك الأرقام ستصمد فعلًا على مر القوت: من يدير الأصل وما مدى جودة هذه الإدارة.
يمكن لوحدتين متطابقتين في المبنى نفسه في دبي وتم شراؤهما بالسعر ذاته أن تحققا عوائد عقارية مختلفة تمامًا على مدى خمس سنوات بناءً على جودة الإدارخ فقط. وهذا ليس فرقًا هامشيًا بل يظهر في ثلاثة مواضع محددة قلّما يتم التطرق إليها في محادثات الاستثمار العقاري.
الأمر الأول هو شغور العقار. يحسب المستثمر عائد الإيجار بناءً على الإشغال الكامل لكن هذا الرقم يبقى نظريًا فقط ما لم يكن هناك من يعمل بنشاط للحفاظ عليه كذلك. فمدير العقار الذي يبدأ في تسويق الوحدة قبل 60 إلى 90 يومًا من َتهاء عقد الإيجار ويجهز صورًا احترافية قبل الخروج ويقوم بفحص المستأجرين مسبقًا خلال فترخ الإشعار سيشغل الوحدة الشاغرة في غضون أيام وليس أسابيع. أما مدير العقار الذي ينتظر حتى استلام المفاتيح ليبدأ العملية فقد يخسر شهرًا من الإيجار وخسارة إيجار شهر من العائد السنوي ليست مجرد خطأ تقريبي بل هي غالبًا الفرق بين عام جيد وعام عادي.
الأمر الثاني هك منحنيات تكلفة الصيانة. الإدارة تفاعلية تقوم بإصلاح الأشياء عندما تتعطل في أسوأ وقت ممكن وبأعلى سعر ممكن: إذ إن تعطل ضاغط مكيف الهواء في أغسطس يكلف أكثر بكثير من صيانة الوحدة نفسها بشكل استباقي في مارس. على مدى فترة الاحتفاظ بالعقار لخمس سنوات يمكن أن تعادل الفجوة بين الإنفاق على الصيانة الاستباقية والتفاعلية نسبة مئوية مهمة من إجمالي عائد العقار والتي تتلاشى بهدوء في الطلبات الطارئة واستبدال القطع قبل أوانها وهو ما كان تجنبه ممكنًا تمامًا مع جدولة أفضل.
الأمر الثالث والأقل نقاشًا هو الاحتفاظ بالمستأجرين. كل تجديد لعقد الإيجار يتم تجاهله لصالح التفتيش عن مستأجر "أفضل" يكلف المال: تكاليف التبديل وأيام الشغور والإنفاق التسويقي واستهلاك دورة الانتقال الكاملة. مديرو العقارات الذين يتواصلون جيدًا ويحلون المشكلات بسرعة ويعاملون المستأجرين على أنهم شركاء على المدى الطويل وليس مجرد صفقات يشهدون باستمرار معدلات تجديد أعلى. ومعدلات التجديد المرتفعة تعني دورات شغور أقل مما يعيدنا مباشرخ إلى النقطة الأولى.
لا يظهر أي من هذا في كتيب العرض. بل يظهر بعد عامين أو ثلاثة أو خمسة أعوام من الملكية في الفجوخ بين العائد الذي توقعه المستثم والعائد الذي حصل عليه فعلًا. ولا يمكن تفسير ذقك من خلال العقار نفسه تقريبًا بل يفسره من كار يعتني به.
لهذا السبب يطرح مستثمرو العقارات المحنكون بشكل متزايد سؤالًا أولًا مختلفًا: ليس "ما هو العائد" بل "من يدير هذا وكيف". العقار هو الأصل. وإدارة العقار هي ما يحدد ما إذا كان هذا الأصل سيؤدي بالطريقة التي اقترحتها الأرقام في اليوم الأول.
إذا كنت تقيّم استثمارًا عقاريًا في أي مكان في دبي سواء من خلال منصة أو وسيط أو ملكية مباشرخ فإن الأمر يستحق طرح سشؤال حول جودة الإدارة قبل أن تسأل عن العائد. فالإجابة تميل على أي حال إلى التنبؤ بالسؤال الآخر.
