تم النشر بواسطة:
براتيك أهوجا
هل أعجبك هذا المقال؟
يوفر تمويل العقارات قيد الإنشاء في دبي من خلال بريبكو مورغيج للمشترين المؤهلين حلول تمويل عقاري للعقارات المعتمدة قيد الإنشاء. وتوفر البنوك التمويل فقط للمشاريع التي تلبي متطلبات الإقراض الخاصة بمرحلة البناء. ومع استحواذ المعاملات على الخارطة على أكثر من 60% من سوق العقارات السكنية في دبي وتجاوز معاملات التمويل العقاري 180 مليار درهم إماراتي، أصبح تمويل العقارات قيد الإنشاء جزءاً راسخاً من سوق العقارات في الإمارة. ويتبع التمويل العقاري على الخارطة عملية مختلفة عن التمويل العقاري للعقارات الجاهزة. وقبل الشراء، يجب على المشترين فهم متطلبات التأهيل للبنوك، وقوائم المطورين المعتمدين، ومراحل البناء، وجداول صرف التمويل العقاري. ويعد التخطيط المالي الدقيق أمراً ضرورياً لتجنب نقص التمويل عندما تستحق الأقساط الرئيسية أو دفعة التسليم النهائية. ويوضح هذا الدليل عملية التمويل، والمستندات والأموال التي يجب على المشترين إعدادها، والبنوك التي تقدم التمويل، وكيفية تنسيق خطة دفع المطور مع التمويل العقاري لإتمام عملية شراء عقار منظمة.
ما هي ميزات التمويل العقاري على الخارطة في دولة الإمارات؟
تم تصميم التمويل العقاري على الخارطة لتمويل عقار لا يزال قيد الإنشاء. وخلافاً للتمويل العقاري للعقار المكتمل، لا يتم دفع مبلغ القرض بالكامل في وقت الشراء. بل تقوم البنوك بصرف الأموال على مراحل مع اكتمال مراحل البناء، حيث يتم دفع الدفعات مباشرة إلى المطور من خلال حساب ضمان (إسكرو) خاضع للتنظيم. ويساعد هيكل التمويل هذا في حماية كل من المقرض والمشتري من خلال الحد من المخاطر المرتبطة بتأخير المشاريع، أو تغييرات التصميم، أو في حالات نادرة، تعليق أعمال البناء. ولهذا السبب، فإن التمويل العقاري على الخارطة ليس عملية تمويل لمرة واحدة، بل يظل مرتبطاً بتقدم سير العمل في المشروع حتى يكتمل العقار.
تلبية متطلبات التمويل العقاري على الخارطة للحصول على تمويل بنكي
قبل صرف أي أموال تمويل عقاري، تراجع البنوك أهلية مقدم الطلب وحالة المشروع. وعلى الرغم من أن المتطلبات تختلف من مقرض لآخر، فإن معظم البنوك تأخذ في الاعتبار ما يلي:
الحد الأدنى للسن 21 عاماً، على أن تنتهي مدة القرض قبل سن التقاعد الأقصى المحدد من البنك
الحد الأدنى للدخل الشهري، وعادة ما يتراوح بين 10,000 و15,000 درهم إماراتي للموظفين الذين يتقاضون رواتب
نسبة الدين إلى الدخل لا تزيد عن 50%
سجل ائتماني جيد يتم التحقق منه من خلال شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية
اعتماد كل من المطور والمشروع من قبل البنك المقرض
تأكيد وصول أعمال البناء إلى المرحلة المطلوبة، والتي تتراوح عادة بين 30% و50%
يجب على مقدمي الطلبات من أصحاب الأعمال الحرة تقديم مستندات إضافية، مثل البيانات المالية المدققة وسجلات الرخص التجارية السارية التي تغطي السنتين السابقتين على الأقل.
كيف تؤثر نسبة القرض إلى القيمة للعقارات على الخارطة في دبي على تمويلك العقاري
تعد نسبة القرض إلى القيمة أحد أهم العوامل في عملية التمويل على الخارطة لأنها تحدد مقدار تكلفة العقار التي يجب عليك تمويلها بنفسك قبل أن يقدم البنك التمويل العقاري. وغالباً ما تكون حدود نسبة القرض إلى القيمة للعقارات على الخارطة أقل من تلك الخاصة بالعقارات الجاهزة لأن الأصل لا يزال قيد الإنشاء ولم يصل بعد إلى مرحلته النهائية.
فئة المشتري | الحد الأقصى النموذجي لنسبة القرض إلى القيمة (أقل من 5 ملايين درهم) | الدفعة الأولى الموصى بها |
مواطنو دولة الإمارات | حتى 85% | 15% |
الوافدون المقيمون | حتى 80% | 20% |
غير المقيمين | 60% – 65% | 35% – 40% |
بالمقارنة، يمكن أن تصل حدود نسبة القرض إلى القيمة للعقارات المكتملة إلى 75% إلى 80% للمقيمين في دولة الإمارات. ويعكس هذا الحد الأدنى للعقارات على الخارطة المستوى الأعلى لمخاطر البناء ويسمح للبنوك بالإقراض للمشترين الذين يتمتعون بقدرة مالية كافية. على سبيل المثال، يجب على المشتري الذي يشتري عقاراً على الخارطة بقيمة 2,000,000 درهم إماراتي أن يكون مستعداً للمساهمة بمبلغ 1,000,000 درهم إماراتي أو أكثر من أمواله الخاصة قبل أن يغطي التمويل العقاري المبلغ المتبقي.
خطة الدفع مقابل التمويل العقاري على الخارطة لمشتري العقارات في دبي
يبدأ العديد من المشترين عملية شراء عقار على الخارطة متوقعين الاعتماد بشكل أساسي على تمويل عقاري بنكي. وفي الواقع، عادة ما تمول خطة دفع المطور معظم فترة البناء. وعادة ما تكون هذه الخطط بدون فوائد، ولا تتطلب تقييماً ائتمانياً، وتبدأ عادةً بدفعة حجز تتراوح بين 10% و20%. ويتم دفع المبلغ المتبقي على أقساط مرتبطة بسير عملية البناء. وتشمل الهياكل الشائعة خطط دفع 60/40 و50/50 و1% شهرياً. ويسمح بعض المطورين أيضاً للمشترين بمواصلة الدفع لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات بعد التسليم.
يصبح التمويل البنكي متاحاً بشكل عام فقط بعد وصول المشروع إلى مرحلة البناء المطلوبة. ويغطي التمويل العقاري جزءاً فقط من سعر الشراء المتبقي بدلاً من كامل الرصيد القائم. ونتيجة لذلك، يستخدم العديد من المشترين خطة دفع المطور أثناء البناء ويحصلون على تمويل عقاري بالقرب من موعد التسليم لإتمام عملية الشراء. ويدعم هذا النهج إدارة أفضل للتدفقات النقدية ومرونة مالية أكبر. واعتماداً على ظروف السوق، يبيع بعض المشترين العقار قبل التسليم، بينما يقوم آخرون بإعادة التمويل بعد الاكتمال للوصول إلى حدود تمويل أعلى. وقد يستفيد المشترون المؤهلون بموجب مبادرة دائرة الأراضي والأملاك في دبي لـ مشتري المسكن الأول أيضاً من أسعار تمويل عقاري تفضيلية وخيارات دفع مرنة لرسوم التسجيل، مما يقلل من التكاليف المسبقة أثناء عملية الشراء.
كيف تسير عملية التمويل العقاري على الخارطة
تحقق من أهليتك مبكراً: راجع دخلك والتزاماتك المالية الحالية وسجلك الائتماني قبل أن يصل المشروع إلى مرحلة البناء المطلوبة من البنك.
تأكد من اعتماد المشروع والمطور: تمول البنوك المشاريع المعتمدة فقط، والتي يتم تطويرها عادة من قبل مطورين راسخين.
راقب تقدم أعمال البناء: يصبح التمويل العقاري متاحاً بمجرد وصول المشروع إلى نسبة إنجاز تتراوح بين 30% و50%.
قدم مستنداتك وتقدم بطلب للحصول على موافقة مسبقة: بمجرد توفر جميع المستندات المطلوبة، تستغرق عملية الموافقة المسبقة عادةً من أسبوع إلى أسبوعين.
أكمل تقييم العقار من قبل البنك: يعين المقرض مقيماً مستقلاً لتقييم تقدم بناء المشروع قبل تقديم عرض التمويل العقاري.
احصل على عرض التمويل العقاري: تحدد رسالة العرض سعر الفائدة ومدة القرض وشروط صرف الأموال.
يتم صرف الأموال على مراحل: يقوم البنك بصرف التمويل العقاري مباشرة إلى المطور مع اكتمال كل مرحلة بناء معتمدة.
أكمل التسجيل عند التسليم: بمجرد اكتمال العقار، يتم تسجيل التمويل العقاري رسمياً في سند الملكية.
يستخدم العديد من المشترين أيضاً منصات التمويل العقاري الرقمية مثل بريبكو مورغيج لمقارنة خيارات التمويل من عدة مقرضين من خلال طلب واحد بدلاً من التوجه إلى كل بنك على حدة. ويمكن أن يساعد ذلك في تقليل الوقت المطلوب للحصول على موافقة مسبقة للتمويل العقاري.
ما هي البنوك التي تمول العقارات على الخارطة؟
لا تقدم جميع البنوك في دولة الإمارات تمويلاً للعقارات على الخارطة، وتلك التي تقدمه لديها متطلبات محددة للمطورين المعتمدين. ويعد بنك الإمارات دبي الوطني، وبنك المشرق، وبنك أبوظبي التجاري، وبنك أبوظبي الأول، وبنك دبي الإسلامي، وبنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط من بين البنوك التي تقدم بنشاط تمويلاً لشراء العقارات المؤهلة على الخارطة. وهي تمول عموماً المشاريع التي تطورها شركات راسخة مثل إعمار، ودبي القابضة، ونخيل، وشوبا، وداماك. وقد يجد المشترون الذين يفكرون في مشاريع من مطورين أصغر أو أحدث أن التمويل البنكي غير متوفر، مما يترك خطة دفع المطور كخيار تمويل وحيد.
متى يبدأ التمويل العقاري؟
لا يبدأ التمويل العقاري عند حجز العقار. تطلب معظم البنوك وصول المشروع إلى مرحلة بناء تتراوح بين 30% إلى 50% وتأكيد أن المشتري قد دفع بالفعل جزءاً كبيراً من سعر الشراء للمطور. وبمجرد تلبية هذه المتطلبات، يفرج البنك عن التمويل العقاري على مراحل بناءً على سير البناء بدلاً من دفعة واحدة. لهذا السبب، فإن الحصول على تمويل عقاري على الخارطة في دبي يمكن للمشترين الاعتماد عليه يتطلب تقدماً ثابتاً في أعمال البناء والاستعداد المالي للمشتري على حد سواء.
الأسئلة الشائعة
س1: هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري لعقار على الخارطة في دبي؟
نعم، تقدم البنوك تمويلاً عقارياً للعقارات على الخارطة إذا وصل المشروع إلى مرحلة البناء المطلوبة وكان المطور مدرجاً في قائمة البنك المعتمدة.
س2: ما هي نسبة القرض إلى القيمة للتمويل العقاري على الخارطة في دولة الإمارات؟
تقدم معظم البنوك تمويلاً يصل إلى 50% من قيمة العقار، على الرغم من أن الحد قد يختلف اعتماداً على حالة إقامة المشتري وجنسيته.
س3: خطة الدفع على الخارطة مقابل التمويل العقاري: أيهما أفضل؟
يعتمد الخيار الأنسب على الوضع المالي للمشتري. يستخدم العديد من المشترين خطة دفع المطور أثناء البناء ويرتبون التمويل العقاري عند التسليم.
س4: ما هي بنوك دولة الإمارات التي تمول العقارات على الخارطة؟
تقدم عدة بنوك، بما في ذلك بنك الإمارات دبي الوطني، وبنك المشرق، وبنك أبوظبي التجاري، وبنك أبوظبي الأول، وبنك دبي الإسلامي، وبنك إتش إس بي سي الشرق الأوسط، تمويلاً على الخارطة للمشاريع والمطورين الذين يستوفون معايير الإقراض الخاصة بها.
س5: متى يبدأ التمويل العقاري على العقارات على الخارطة؟
يبدأ التمويل العقاري عادةً بعد وصول المشروع إلى حوالي 30% إلى 50% من اكتمال البناء ودفع المشتري لجزء كبير من سعر شراء العقار.
س6: ماذا يحدث إذا تأخر المشروع الذي اشتريت فيه؟
يمكن أن تؤثر تأخيرات البناء على صلاحية الموافقة المسبقة للتمويل العقاري، والتي تصدر عموماً لمدة 90 يوماً تقريباً. ويجب على المشترين التأكد من تسجيل المشروع لدى الجهات المختصة وأنه يعمل من خلال حساب ضمان نشط، حيث يساعد ذلك في حماية أموال المشتري ويضمن ربط الدفعات بتقدم البناء الذي تم التحقق منه.
س7: هل يمكن لغير المقيمين التقدم بطلب للحصول على تمويل عقاري على الخارطة؟
نعم، تقدم العديد من البنوك في دولة الإمارات تمويلاً للمشترين غير المقيمين، على الرغم من أن معايير التأهيل تكون أكثر صرامة بشكل عام. وتعد متطلبات الحد الأدنى للدخل الأعلى والمساهمات النقدية المسبقة الأكبر أمراً شائعاً مقارنة بمقدمي الطلبات من المقيمين.
س8: هل أحتاج إلى دفع فوائد خلال فترة البناء؟
يعتمد هذا على هيكل التمويل العقاري الذي يقدمه المقرض. تفرض بعض البنوك فائدة فقط على المبلغ المصروف أثناء البناء، بينما تظل الدفعات المقدمة مباشرة إلى المطور بموجب خطة الدفع بدون فوائد حتى يبدأ التمويل العقاري.
ما الذي يجب على كل مشترٍ تذكره؟
يتطلب تمويل عقار قيد الإنشاء تخطيطاً دقيقاً من البداية. وإن الحصول على تمويل عقاري على الخارطة في دبي يتطلب ما هو أكثر من مجرد تلبية متطلبات التأهيل الخاصة بالبنك. ويجب على المشترين أيضاً فهم مراحل البناء، وحدود القرض إلى القيمة، واعتمادات المطور، والتكاليف الإضافية المرتبطة بالشراء. ويعد أولئك الذين يجرون هذه الفحوصات مبكراً، ويتأكدون من تأهل المطور والمشروع للتمويل، ويحافظون على تحديث مستنداتهم المالية طوال فترة البناء، أكثر استعداداً عندما تصبح أموال التمويل العقاري متاحة. كما يساعد فهم كيفية عمل خطط دفع المطور والتمويل البنكي معاً المشترين على التخطيط لتدفقاتهم النقدية بشكل أكثر فاعلية وتجنب فجوات التمويل أثناء عملية الشراء.
تساعد بريبكو مورغيج المشترين على مقارنة خيارات التمويل من عدة بنوك عبر منصة واحدة، مما يسهل تقييم حلول التمويل العقاري المناسبة قبل الالتزام بشراء عقار. ويتيح الوصول إلى جهات إقراض متعددة وتوجيهات التمويل العقاري المهنية للمشترين اتخاذ قرارات تمويل مدروسة بناءً على وضعهم المالي وأهدافهم العقارية. ويمكن لمراجعة خيارات التمويل العقاري المتاحة قبل توقيع اتفاقية الشراء أن تحسن نتائج التمويل وتدعم استثماراً عقارياً أكثر تنظيماً. ويجب على المشترين الذين يبحثون عن تمويل لعقار على الخارطة مقارنة حلول التمويل العقاري مبكراً للحصول على الشروط التي تتوافق بشكل أفضل مع أهدافهم المالية طويلة المدى. هل أنت مستعد لمعرفة كيف يبدو تمويلك من الناحية العملية؟ استخدم حاسبة التمويل العقاري الخاصة بنا لحساب الأرقام والبدء في البحث عن عقارك اليوم.
إخلاء مسؤولية: المعلومات المقدمة في هذا الدليل هي لأغراض إعلامية وتعليمية عامة فقط ولا تشكل استشارة مالية أو استثمارية أو قانونية رسمية. وتخضع ظروف سوق التمويل العقاري، وحدود نسبة القرض إلى القيمة، واعتمادات المطورين، ومعايير الإقراض التي يحددها مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي (CBUAE) أو المؤسسات المالية الفردية للتغيير. وبينما نبذل قصارى جهدنا لضمان دقة المعلومات المقدمة، لا تتحمل بريبكو مورغيج أي مسؤولية عن أي قرارات أو إجراءات أو نتائج مالية ناتجة عن استخدام هذا المحتوى. ونوصي بشدة بإجراء العناية الواجبة الخاصة بك واستشارة أخصائي تمويل عقاري مؤهل أو مستشار مالي قبل القيام بأي استثمار عقاري أو الالتزام باتفاقية تمويل.
