تم النشر بواسطة:
نور نقاش
هل أعجبك هذا المقال؟
هل تخطط لشراء عقار في دبي؟ ون من أولى الخطوات التي يتعين عليك تحديدها هي المبلغ الذي ستحتاجه للدفعة الأولى.
يعتمد المبلغ على حالة إقامتك، وما إذا كنت تشتري منزلك الأول، بالإضافة إلى قيمة العقار.
على سبيل المثال، يمكن للمقيمين الأجانب المؤهلين شراء منزلهم الأول بحد أدنى للدفعة الأولى يبلغ 20%، بينما قد يتأهل مواطنو دولة الإمارات للحصول على حد أدنى قدره 15%.
ومع ذلك، فإن الدفعة الأولى تمثل جزءاً فقط من التكاليف المسبقة؛ إذ توجد أيضاً رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، والرسوم المصرفية، ومصاريف أخرى يجب أخذها بالحسبان.
ما هو الحد الأدنى للدفعة الأولى للعقار في دبي؟
يتم تحديد الحد الأدنى للدفعة الأولى من خلال نسبة القرض إلى القيمة (LTV).
وهي النسبة المئوية من قيمة العقار التي يمكن للبنك تمويلها، مع سداد المشتري للمبلغ المتبقي.
على سبيل المثال، إذا قمت بشراء عقار بقيمة 2 مليون درهم وتأهلت للحصول على تمويل بنسبة 80%:
سعر العقار: 2,000,000 درهم إماراتي
مبلغ التمويل العقاري: 1,600,000 درهم إماراتي
دفعتك الأولى: 400,000 درهم إماراتي
يحدد مصرف الإمارات المركزي الحدود القصوى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV). ويمكن للبنوك تقديم مبالغ تمويل أقل بناءً على أهليتك، وسجلك الائتماني، والتقييم العقاري.
كم تبلغ الدفعة الأولى التي يحتاجها المشترون المختلفون في دبي؟
تنطبق الحدود التالية على المشترين المؤهلين بموجب لوائح التمويل العقاري الصادرة عن مصرف الإمارات المركزي.
فئة المشتري | قيمة العقار | الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) | الحد الأدنى للدفعة الأولى |
مواطن إماراتي، المنزل الأول | 5 ملايين درهم أو أقل | 85% | 15% |
مواطن إماراتي، المنزل الأول | أكثر من 5 ملايين درهم | 75% | 25% |
مقيم أجنبي، المنزل الأول | 5 ملايين درهم أو أقل | 80% | 20% |
مقيم أجنبي، المنزل الأول | أكثر من 5 ملايين درهم | 70% | 30% |
مواطن إماراتي، عقار ثانٍ/استثماري | أي قيمة | 65% | 35% |
مقيم أجنبي، عقار ثانٍ/استثماري | أي قيمة | 60% | 40% |
عقار على الخارطة | أي قيمة | 50% | 50% |
غير مقيم | يعتمد على الجهة المقرضة | يحدده البنك | يحدده البنك |
هذه هي الحدود التنظيمية القصوى لنسبة القرض إلى القيمة، وليست استحقاقات قروض تلقائية.
بالنسبة لغير المقيمين، يعتمد التمويل المتاح على البنك، وملف مقدم الطلب، ونوع العقار، ومعايير الإقراض.
لماذا تؤثر قيمة العقار على دفعتك الأولى؟
بالنسبة لمشتري المنزل الأول، يمكن للحد الفاصل لقيمة العقار البالغ 5 ملايين درهم إماراتي أن يُحدث فارقاً كبيراً.
لنأخذ على سبيل المثال مقيماً أجنبياً يشتري منزله الأول:
سعر العقار | الحد الأدنى للدفعة الأولى | المبلغ |
4.9 مليون درهم إماراتي | 20% | 980,000 درهم إماراتي |
5.1 مليون درهم إماراتي | 30% | 1,530,000 درهم إماراتي |
ترتفع الدفعة الأولى المطلوبة بشكل ملحوظ بمجرد تجاوز قيمة العقار 5 ملايين درهم إماراتي.
يجدر أخذ ذلك في الاعتبار عند المقارنة بين العقارات القريبة من هذا الحد، خاصةً إذا كانت ميزانيتك للتكاليف المسبقة محدودة.
ماذا يحدث إذا قيّم البنك عقارك بأقل من سعر الشراء؟
تقوم البنوك بترتيب تقييم عقاري مستقل قبل وضع اللمسات الأخيرة على مبلغ التمويل العقاري.
إذا كان التقييم أقل من سعر الشراء المتفق عليه، يجوز للبنك احتساب القرض بناءً على الرقم الأقل.
على سبيل المثال:
سعر العقار المتفق عليه: 3,000,000 درهم إماراتي
تقييم البنك: 2,850,000 درهم إماراتي
الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة: 80%
الحد الأقصى للتمويل العقاري بناءً على التقييم: 2,280,000 درهم إماراتي
في هذه الحالة، ستحتاج إلى توفير 720,000 درهم إماراتي لتسديد سعر الشراء، مقارنة بـ 600,000 درهم لو تم تقييم العقار بالسعر المتفق عليه.
وهذا يعني توفير 120,000 درهم إضافية قبل إتمام عملية الشراء.
يمكن أن يساعدك الحصول على موافقة مسبقة على التمويل العقاري في وقت مبكر على فهم قدرتك على الاقتراض، مع العلم أن الموافقة النهائية تظل مرهونة بتقييم العقار والتدقيقات الأخرى.
يمكنك معرفة المزيد من خلال دليلنا الشامل للموافقة المسبقة على التمويل العقاري في دبي.
ما مقدار السيولة النقدية التي تحتاجها بالإضافة إلى الدفعة الأولى؟
ينطوي شراء عقار في دبي على نفقات إضافية، بما في ذلك رسوم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4%، وتسجيل التمويل العقاري، وعمولة الوكالة، والرسوم المصرفية.
دعنا نلقي نظرة على مثال توضيحي لمقيم أجنبي يشتري منزله الأول مقابل 3 ملايين درهم إماراتي.
سعر العقار: 3,000,000 درهم إماراتي
التمويل العقاري: 2,400,000 درهم إماراتي
الدفعة الأولى: 600,000 درهم إماراتي
المصروف | المبلغ التوضيحي |
الدفعة الأولى (20%) | 600,000 درهم إماراتي |
رسوم نقل ملكية دائرة الأراضي والأملاك (4%) | 120,000 درهم إماراتي |
عمولة الوكالة (2% + ضريبة القيمة المضافة) | 63,000 درهم إماراتي |
رسوم الترتيبات البنكية (1% من مبلغ القرض + ضريبة القيمة المضافة) | 25,200 درهم إماراتي |
تسجيل التمويل العقاري لدى دائرة الأراضي والأملاك (0.25% من مبلغ القرض) | 6,000 درهم إماراتي |
رسوم أمين تسجيل المبايعات (شاملة ضريبة القيمة المضافة) | 4,200 درهم إماراتي |
تقييم العقار (3,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة) | 3,150 درهماً إماراتياً |
شهادة عدم ممانعة من المطور (توضيحية) | 1,500 درهم إماراتي |
رسوم الإدارة والإصدار الأخرى لدائرة الأراضي والأملاك (توضيحية) | 870 درهماً إماراتياً |
إجمالي النقد التقديري المطلوب | 823,920 درهماً إماراتياً |
يفترض هذا المثال عدم فرض رسوم خدمة أمين تسجيل التمويل العقاري المنفصلة لأن التمويل العقاري يُسجل بالتزامن مع البيع. تعتمد الرسوم الفعلية، ومعاملة ضريبة القيمة المضافة، والإعفاءات، والمسؤولية عن الرسوم الفردية على المعاملة والجهة المقرضة.
تبلغ قيمة الدفعة الأولى 600,000 درهم، بينما ترفع التكاليف الإضافية الموضحة إجمالي المتطلبات المسبقة إلى ما يقارب 824,000 درهم إماراتي.
وهذا يعادل نحو 27.5% من سعر العقار.
قد تعامل بعض الرسوم بشكل مختلف من قبل المقرضين ضمن حدود التمويل المطبقة. تأكد من المبلغ النقدي الفعلي المطلوب مع مستشارك للتمويل العقاري وأمين نقل الملكية قبل الالتزام بالشراء.
كيف تعمل الدفعة الأولى للعقارات على الخارطة؟
تتميز عمليات شراء العقارات على الخارطة بآلية دفع مختلفة.
يقدم العديد من المطورين خطط سداد مرتبطة بمراحل البناء، مما يتيح للمشترين سداد أقساط على فترات زمنية محددة.
قد تتضمن خطة السداد النموذجية من المطور ما يلي:
مبلغ حجز أولي.
أقساط خلال فترة البناء.
دفعة متبقية عند التسليم.
يعتمد هيكل الدفع الدقيق على المشروع والمطور العقاري.
تختلف خطة سداد المطور عن التمويل العقاري؛ فإذا قام أحد البنوك بتمويل عقار مؤهل على الخارطة، فإن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة المحددة من قِبل مصرف الإمارات المركزي هو 50%.
يجب على المشترين أيضاً مراعاة رسوم التسجيل المعمول بها لدى دائرة الأراضي والأملاك، بما في ذلك التسجيل في عقود عند الاقتضاء.
إذا كنت تنوي الحصول على تمويل عقاري لدفعة التسليم، فيجدر بك التحقق من الأهلية في وقت مبكر؛ حيث سيقوم البنك بتقييم كل من وضعك المالي والعقار قبل إصدار موافقته النهائية.
هل يمكنك الحصول على قرض شخصي لتمويل دفعتك الأولى؟
يشترط مصرف الإمارات المركزي أن تأتي الدفعة الأولى للتمويل العقاري من الموارد الذاتية للمشتري، بدلاً من الاقتراض الإضافي عبر القروض الشخصية أو بطاقات الائتمان.
هناك أيضاً أسباب عملية لتجنب تحمل ديون إضافية قبل التقدم بطلب التمويل العقاري مباشرة.
أولاً، يزيد القرض الجديد من التزاماتك المالية الشهرية، مما قد يقلل من أهليتك للحصول على تمويل عقاري.
ثانياً، تراجع البنوك التزاماتك الحالية ومصدر أموالك عند دراسة طلبك.
بناءً على سياسات المقرض، قد يتم أخذ مصادر موثقة أخرى في الاعتبار، مثل عائدات بيع أصل أو هدية عائلية غير قابلة للاسترداد.
من الأفضل التأكد من مصادر التمويل المقبولة مع المقرض قبل اتخاذ أي ترتيبات.
الأسئلة الشائعة
ما هو الحد الأدنى للدفعة الأولى للعقار في دبي؟
بالنسبة للمقيم الأجنبي المؤهل الذي يشتري منزله الأول بقيمة 5 ملايين درهم إماراتي أو أقل، يكون الحد الأدنى للدفعة الأولى عموماً 20%. أما مواطنو دولة الإمارات المؤهلون، فقد يتأهلون للحصول على حد أدنى قدره 15%.
لماذا تعد دفعتي الأولى أعلى من 20%؟
قد تكون دفعتك الأولى أعلى إذا كنت تشتري عقاراً ثانياً، أو تشتري عقاراً تتجاوز قيمته 5 ملايين درهم، أو تمول عقاراً على الخارطة، أو تقدم الطلب كغير مقيم. كما يمكن أن يؤدي انخفاض تقييم العقار إلى زيادة مبلغ النقد المطلوب.
هل يمكنني تمويل رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة 4%؟
يجب عليك تحديد ميزانية منفصلة لرسوم دائرة الأراضي والأملاك عند التخطيط لعملية الشراء. قد تدرج بعض الجهات المقرضة تكاليف المعاملات المؤهلة ضمن ترتيبات التمويل المعتمدة لديها، بما يخضع لحدود نسبة القرض إلى القيمة وسياسات البنك.
كم تبلغ الدفعة الأولى التي أحتاجها لشراء عقار بقيمة مليون درهم في دبي؟
بالنسبة للمقيم الأجنبي المؤهل الذي يشتري منزلاً للمرة الأولى، فإن الحد الأدنى للدفعة الأولى هو 200,000 درهم إماراتي عموماً. وستكون هناك حاجة إلى سيولة نقدية إضافية لتغطية المعاملات المعمول بها والتكاليف المتعلقة بالتمويل العقاري.
هل يُحسب عربون الحجز ضمن الدفعة الأولى؟
بشكل عام، يشكل عربون الحجز أو الشراء جزءاً من سعر الشراء المتفق عليه ويتم احتسابه عند إتمام المعاملة. راجع شروط الدفع واسترداد الأموال في اتفاقية البيع الخاصة بك قبل دفع العربون.
خطط لشراء عقارك مع بريبكو مورغيج
إن معرفة الحد الأدنى للدفعة الأولى يعد نقطة انطلاق جيدة. قبل الشراء، ينبغي عليك أيضاً فهم أقساط السداد الشهرية، والرسوم المصرفية المعمول بها، وإجمالي التكاليف المسبقة.
استخدم حاسبة بريبكو مورغيج لتقدير دفعاتك، أو تحدث إلى فريقنا لاستكشاف خيارات التمويل العقاري التي تناسب ميزانيتك.
