تم النشر بواسطة:
نور نقاش
هل أعجبك هذا المقال؟
يُعد راتبك من أولى العوامل التي تدقق فيها البنوك عند تقييم أهليتك للحصول على تمويل عقاري. ومع ذلك، قد يتأهل شخصان يتقاضى كل منهما 30,000 درهم إماراتي شهرياً للحصول على مبالغ تمويل عقاري مختلفة تماماً.
ويرجع ذلك إلى أن البنوك تأخذ في الحسبان أيضاً قروضك الحالية، والتزامات بطاقات الائتمان، وعمرك، وفترة السداد، والدفعة الأولى المتاحة لديك.
يمكن أن يساعدك فهم هذه العوامل في تحديد قيمة العقار الذي يمكنك تحمّل تكلفته في دبي قبل البدء في البحث عن منزلك القادم.
كيف تحتسب البنوك القدرة على تحمّل تكاليف التمويل العقاري في دولة الإمارات؟
تقيّم البنوك في دولة الإمارات القدرة على تحمّل التمويل العقاري بناءً على عدة معايير، منها:
1. نسبة عبء الدين (DBR)
يحدد مصرف الإمارات المركزي عموماً سقفاً لإجمالي أقساط الديون الشهرية بحيث لا تتجاوز 50% من إجمالي الدخل الشهري.
على سبيل المثال، إذا كان دخلك 20,000 درهم شهرياً، فلا يمكن لإجمالي أقساطك الشهرية عموماً أن يتجاوز 10,000 درهم إماراتي.
يشمل ذلك قسط التمويل العقاري المقترح، وقروض السيارات، والقروض الشخصية، والتزامات بطاقات الائتمان المعتمدة في التقييم.
ومع ذلك، فإن نسبة الـ 50% تمثل حداً أقصى، وليست بالضرورة المبلغ الذي سيوافق عليه البنك.
2. نسبة التمويل إلى القيمة (LTV)
تحدد نسبة التمويل إلى القيمة مقدار ما يمكن للبنك تمويله من قيمة العقار.
بالنسبة للمقيمين الوافدين المؤهلين الذين يشترون منزلهم الأول:
العقارات التي تبلغ قيمتها 5 ملايين درهم أو أقل: تمويل يصل إلى 80%.
العقارات التي تتجاوز قيمتها 5 ملايين درهم: تمويل يصل إلى 70%.
ويجب تغطية المبلغ المتبقي من خلال دفعتك الأولى.
3. فترة سداد التمويل العقاري
الحد الأقصى لمدة التمويل العقاري بموجب لوائح مصرف الإمارات المركزي هو 25 عاماً.
يمكن لعمرك ومعايير الأهلية لدى الجهة المقرضة أن يؤثرا في فترة السداد المتاحة لك. تعني المدة الأقصر دفع أقساط شهرية أعلى لمبلغ القرض نفسه.
4. حدود الاقتراض القائمة على الدخل
بالنسبة للمقترضين الوافدين، تحدد لوائح مصرف الإمارات المركزي أيضاً سقف التمويل العقاري بما لا يتجاوز سبعة أضعاف الدخل السنوي.
على سبيل المثال، الشخص الذي يتقاضى 20,000 درهم شهرياً يبلغ دخله السنوي 240,000 درهم إماراتي. وسبعة أضعاف هذا المبلغ تعادل 1.68 مليون درهم إماراتي.
قد تكون أهليتك الفعلية أقل بناءً على تقييم البنك وديونك الحالية وعوامل أخرى.
ما قيمة العقار الذي يمكنك تحمّل تكلفته بناءً على راتبك في دبي؟
يوضح الجدول أدناه مبالغ الاقتراض المحتملة لمستويات الدخل الشهري المختلفة.
ولضمان اتساق الحسابات، تفترض التقديرات ما يلي:
مدة تمويل عقاري تبلغ 25 عاماً.
معدل فائدة سنوي قدره 4.5%.
عدم وجود التزامات ديون شهرية حالية.
تخصيص قسط سداد تخطيطي بنسبة 35% من إجمالي الراتب الشهري.
مقيم وافد يشتري منزله الأول.
الحدود القصوى المعمول بها لنسبة التمويل إلى القيمة (LTV) والبالغة 80% أو 70%، وفقاً لقيمة العقار.
يُقصد بافتراض نسبة السداد البالغة 35% المساعدة في التخطيط المالي والميزانية فقط، ولا يُعد شرطاً تنظيمياً أو معياراً للموافقة المصرفية.
الراتب الشهري | السقف التنظيمي التقديري للقرض* | قرض تخطيطي بنسبة 35% من الراتب | ميزانية العقار التقريبية |
15,000 درهم | 1,260,000 درهم | 945,000 درهم | 1.18 مليون درهم |
20,000 درهم | 1,680,000 درهم | 1,259,000 درهم | 1.57 مليون درهم |
30,000 درهم | 2,520,000 درهم | 1,889,000 درهم | 2.36 مليون درهم |
40,000 درهم | 3,360,000 درهم | 2,519,000 درهم | 3.15 مليون درهم |
50,000 درهم | 4,200,000 درهم | 3,148,000 درهم | 3.94 مليون درهم |
75,000 درهم | 6,300,000 درهم | 4,723,000 درهم | 6.75 مليون درهم |
100,000 درهم | 8,400,000 درهم | 6,297,000 درهم | 9.00 ملايين درهم |
يوضح السقف التنظيمي للقرض القيمة الأقل بين حساب القسط الشهري بنسبة 50% وحدّ سبعة أضعاف الدخل السنوي، وذلك قبل أي تقييمات إضافية من قبل الجهة المقرضة. تفترض ميزانيات العقارات توفر سيولة نقدية كافية للدفعة الأولى والمصروفات ذات الصلة.
هذه مجرد حسابات توضيحية وليست عروض اقتراض مؤكدة. وتعتمد الأهلية الفعلية على الجهة المقرضة، وسعر الفائدة، وتقييم الدخل، والتقييم العقاري.
للحصول على تقدير يستند إلى متطلباتك الخاصة، استخدم حاسبة بريبكو مورغيج.
ما الذي يمكن أن يقلل من قدرتك على تحمّل تكاليف التمويل العقاري؟
قد يظل راتبك الشهري كما هو، إلا أن عدة عوامل يمكن أن تؤثر في المبلغ الذي يحق لك اقتراضه.
1. القروض الحالية والالتزامات الشهرية
تأخذ البنوك في الحسبان التزاماتك المالية الحالية عند حساب الجزء المتاح من دخلك للتمويل العقاري.
على سبيل المثال، يؤدي وجود قسط شهري لقرض سيارة بقيمة 3,000 درهم إلى تقليل المبلغ المتاح لأقساط التمويل العقاري.
وبسعر فائدة تقديري يبلغ 4.5% على مدى 25 عاماً، يمكن أن يمثل هذا الالتزام الشهري البالغ 3,000 درهم ما يقارب 540,000 درهم إماراتي من القدرة على الاقتراض القائمة على السداد، وذلك قبل مراعاة حدود الإقراض الأخرى.
2. حدود بطاقات الائتمان
حتى بطاقة الائتمان غير المستخدمة يمكن أن تؤثر في قدرتك على تحمّل التمويل العقاري.
تحتسب بعض البنوك نسبة مئوية من الحد الائتماني المعتمد لبطاقتك كالتزام مالي شهري.
على سبيل المثال، إذا احتسب المقرض نسبة 5% من حد ائتماني قدره 100,000 درهم، فقد يمثل ذلك 5,000 درهم إماراتي كالتزامات شهرية.
قد تساعد مراجعة الحدود الائتمانية غير المستخدمة قبل تقديم الطلب في تحسين قدرتك على الاقتراض، وذلك وفقاً لسياسة الجهة المقرضة.
3. هيكل الراتب
تقيّم البنوك الدخل الذي يمكنها التحقق منه، والذي قد لا يتطابق دائماً مع إجمالي حزمة راتبك.
يعد الراتب الأساسي والبدلات المنتظمة عموماً أسهل في التقييم. أما العمولات والمكافآت والدخل المتغير، فقد يتم احتساب متوسط لها، أو خفض قيمتها التقديرية، أو استبعادها تماماً، وفقاً لسياسة المقرض.
على سبيل المثال، قد يحصل متقدمان يتقاضى كل منهما 30,000 درهم شهرياً على عرضين مختلفين إذا كان راتب أحدهما ثابتاً بالكامل بينما يحصل الآخر على جزء كبير من دخله عبر العمولات.
4. عمرك ومدة التمويل العقاري
تعني فترة السداد الأطول عموماً أقساطاً شهرية أقل.
ومع ذلك، تعتمد مدة التمويل العقاري المتاحة لك على عمرك وسياسات الجهة المقرضة.
إذا تأهلت للحصول على مدة أقصر، فسيكون القسط الشهري لمبلغ القرض نفسه أعلى، مما قد يؤثر في قدرتك على التحمّل المالي.
5. أسعار الفائدة
تعتمد أقساطك الشهرية أيضاً على معدل فائدة التمويل العقاري الخاص بك.
يؤدي ارتفاع سعر الفائدة إلى زيادة التكلفة الشهرية لاقتراض المبلغ نفسه. وبالنسبة للتمويلات العقارية ذات الفائدة المتغيرة، قد تتغير الأقساط عند مراجعة السعر المرجعي.
لهذا السبب، من المفيد مقارنة كل من السعر المبدئي والسعر الذي يُطبق بعد انتهاء أي فترة تمهيدية.
يمكنك قراءة دليلنا حول التمويل العقاري بسعر فائدة ثابت مقابل متغير في الإمارات لمزيد من المعلومات.
كيف يمكنك حساب ميزانية شراء العقار في دبي؟
يمكنك التوصل إلى تقدير أولي من خلال أربع خطوات.
الخطوة 1: تحديد ما يمكنك سداده شهرياً بأريحية
ابدأ بحساب دخلك الشهري والتزاماتك المالية الحالية.
يوفر سقف نسبة عبء الدين البالغ 50% المحدد من مصرف الإمارات المركزي حداً تنظيمياً، ولكن يجب أن تراعي ميزانيتك الشخصية أيضاً نفقات المعيشة، والمدخرات، والالتزامات الأخرى.
الخطوة 2: تقدير قدرتك على الاقتراض
بمعدل فائدة سنوي تقديري يبلغ 4.5% على مدى 25 عاماً، يتيح كل 1,000 درهم من أقساط التمويل العقاري الشهرية اقتراض ما يقارب 180,000 درهم إماراتي.
يجب عليك أيضاً مراعاة الحد المعمول به القائم على الدخل واختبارات الجهد المالي التي تجريها الجهة المقرضة.
الخطوة 3: تطبيق شرط الدفعة الأولى
بالنسبة للمشتري الوافد المؤهل لمنزله الأول والذي يشتري عقاراً بقيمة 5 ملايين درهم أو أقل، فإن الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى القيمة عموماً هو 80%.
على سبيل المثال، يمكن لقرض تمويل عقاري بقيمة 1.6 مليون درهم أن يدعم شراء عقار تبلغ قيمته نحو 2 مليون درهم، شريطة أن تستوفي متطلبات المقرض وتتوفر لديك الدفعة الأولى المطلوبة.
الخطوة 4: تضمين تكاليف الشراء الإضافية
يجب أن تتضمن ميزانية العقار رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي، والرسوم المصرفية، ورسوم التقييم العقاري، وتكاليف المعاملات الأخرى.
يمكن أن تُحدث هذه النفقات فرقاً كبيراً في السيولة النقدية المطلوبة لإتمام عملية الشراء.
ما مقدار السيولة النقدية التي تحتاجها لشراء عقار بقيمة 2.36 مليون درهم؟
لنفترض أن شخصاً يتقاضى 30,000 درهم شهرياً ويخطط لشراء عقار تبلغ قيمته نحو 2.36 مليون درهم إماراتي.
بافتراض أنه مقيم وافد مؤهل يشتري منزله الأول مع تقديم دفعة أولى بنسبة 20%:
المصروفات | المبلغ التقديري |
الدفعة الأولى (20%) | 472,000 درهم |
تكاليف الشراء الإضافية (تقديرية بنسبة 7.8%) | 184,000 درهم |
احتياطي مدخرات للطوارئ (مثال) | 60,000 درهم |
إجمالي المدخرات الواجب التخطيط لها | 716,000 درهم |
هذه الأرقام هي أمثلة توضيحية مقربة. وتعتمد رسوم المعاملات الفعلية على العقار، والبنك، والرسوم، وترتيبات الشراء. ويُعد احتياطي الطوارئ مخصصاً تخطيطياً شخصياً وليس تكلفة إلزامية للتمويل العقاري.
يسلط هذا المثال الضوء على سبب كون التحقق من القدرة المالية يتضمن كلاً من أقساطك الشهرية ومدخراتك المتاحة.
الأسئلة الشائعة
ما قيمة التمويل العقاري الذي يمكنني الحصول عليه براتب 20,000 درهم في الإمارات؟
بمعدل فائدة تقديري يبلغ 4.5% على مدى 25 عاماً، يتيح حساب عبء الدين بنسبة 50% اقتراض ما يقارب 1.8 مليون درهم إماراتي. ومع ذلك، فإن حد المقترضين الوافدين البالغ سبعة أضعاف الدخل السنوي يخفض السقف التنظيمي التقديري إلى 1.68 مليون درهم إماراتي.
قد يكون المبلغ الفعلي المعتمد أقل من ذلك، اعتماداً على التزاماتك المالية الحالية، وتقييم المقرض، ومعايير الأهلية الأخرى.
ما هي قاعدة الـ 50% للتمويل العقاري في الإمارات؟
تعني قاعدة نسبة عبء الدين البالغة 50% عموماً أن إجمالي أقساط ديونك الشهرية، بما في ذلك التمويل العقاري المقترح، لا يمكن أن يتجاوز نصف إجمالي دخلك الشهري.
هل تحتسب البنوك في الإمارات القدرة على تحمّل التمويل العقاري باستخدام الراتب الإجمالي أم الصافي؟
تبدأ البنوك عموماً بإجمالي الدخل، ولكنها تقيّم المكونات الموثوقة والتي يمكن التحقق منها. وقد يتم التعامل مع البدلات المتغيرة والمكافآت والعمولات بشكل مختلف وفقاً لسياسة المقرض.
هل يُحتسب الدخل الإيجاري ضمن القدرة على تحمّل التمويل العقاري؟
تأخذ بعض البنوك في الحسبان الدخل الإيجاري الموثق عند احتساب الأهلية. ويختلف المبلغ المقبول والمستندات الداعمة المطلوبة باختلاف الجهة المقرضة.
هل يمكن لشخصين التقدم بطلب للحصول على تمويل عقاري معاً في دبي؟
نعم، تتوفر طلبات التمويل العقاري المشتركة من خلال المقرضين المؤهلين. وتقيّم البنوك الدخل المشترك للمتقدمين والتزاماتهم وسجلاتهم الائتمانية، وفقاً لمعايير الإقراض الخاصة بها.
اكتشف المبلغ الذي يمكنك اقتراضه مع بريبكو مورغيج
قبل اتخاذ قرار بشأن ميزانية العقار، من المفيد أن تفهم ما تستعد البنوك لتقديمه لك.
استخدم حاسبة التمويل العقاري الخاصة بنا لتقدير أقساطك الشهرية والتعرف على قدرتك المالية. يمكنك أيضاً التحدث مع مستشاري التمويل العقاري لدينا لمقارنة الخيارات المتاحة من مختلف البنوك.
