تم النشر بواسطة:
نور نقاش
هل أعجبك هذا المقال؟
يمكن أن تُرفض طلبات التمويل العقاري في دولة الإمارات لعدة أسباب، ولكن من أكثرها شيوعاً تجاوز نسبة عبء الدين 50%، أو وجود مشكلات في تقريرك الائتماني الصادر عن شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB)، أو عدم تلبية الدخل لمتطلبات البنك، أو تقييم العقار بقيمة أقل من المتوقع.
الخبر الجيد هو أنه يمكن معالجة العديد من هذه المشكلات. لذا فإن فهم ما تبحث عنه البنوك قبل التقديم يمكن أن يساعدك على تحسين فرصك في الحصول على الموافقة.
1. تجاوز نسبة عبء الدين 50%
يحدد مصرف الإمارات المركزي عموماً إجمالي سداد الديون الشهرية بنسبة 50% كحد أقصى من إجمالي دخلك الشهري. ويشمل ذلك قسط التمويل العقاري المقترح، وقروض السيارات، والقروض الشخصية، والتزامات بطاقات الائتمان.
على سبيل المثال، إذا كان دخلك 20,000 درهم إماراتي شهرياً، فإن إجمالي سداد ديونك الشهرية لا يمكن أن يتجاوز 10,000 درهم إماراتي بشكل عام.
عامل بطاقة الائتمان: لا تقيّم البنوك بطاقات الائتمان دائماً بناءً على المبالغ المستحقة عليك حالياً فقط، بل قد تحتسب التزاماً شهرياً بناءً على نسبة مئوية من الحد الائتماني المعتمد لبطاقتك، والتي تبلغ عادةً حوالي 5%.
على سبيل المثال، قد تُحتسب بطاقة ائتمان غير مستخدمة بحد ائتماني قدره 100,000 درهم إماراتي كالتزام شهري بقيمة 5,000 درهم إماراتي. وبافتراض سعر فائدة توضيحي قدره 4.5% على مدى 25 عاماً، فقد يقلل ذلك من قدرتك على الاقتراض القائمة على السداد بمقدار 900,000 درهم إماراتي تقريباً، وذلك قبل النظر في حدود الإقراض الأخرى.
كيفية تجنب ذلك: راجع التزاماتك المالية الحالية قبل التقديم. وفكّر في تخفيض حدود بطاقات الائتمان التي لا تستخدمها وسداد القروض الشخصية الأصغر حجماً حيثما أمكن ذلك. قم بإجراء هذه التغييرات بوقت كافٍ قبل تقديم طلب التمويل العقاري حتى ينعكس وضعك المالي المحدّث في تقريرك الائتماني.
2. تقريرك الائتماني من شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB)
تُصدر وتدير شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB) تقارير ونقاط تقييم ائتمانية تساعد بنوك الإمارات في تقييم الجدارة الائتمانية لمقدمي الطلبات.
تتراوح درجات التقييم الائتماني لدى AECB بين 300 و900. وفي حين قد يفضل بعض المقرضين درجات تبلغ 650 أو أكثر، لا توجد درجة دنيا موحدة تضمن الموافقة على التمويل العقاري.
تراجع البنوك أيضاً سجل السداد الخاص بك والمعلومات الأخرى الواردة في تقريرك الائتماني.
ما الذي يمكن أن يؤثر على طلبك؟
الشيكات المرتجعة.
التعثر الحديث في سداد القروض أو الائتمان.
تكرار التأخر في السداد، حتى للمبالغ الصغيرة.
فواتير الاتصالات أو الخدمات العامة غير المدفوعة والمبلّغ عنها لشركة المعلومات الائتمانية.
تقديم طلبات ائتمان متعددة مؤخراً.
حتى لو كان تقييمك الائتماني جيداً إلى حد معقول، فقد تؤثر المعلومات الأخرى الواردة في تقريرك على قرار جهة الإقراض.
كيفية تجنب ذلك: تحقق من تقرير AECB الخاص بك قبل التقدم بطلب للحصول على تمويل عقاري. وإذا لاحظت أي معلومات غير صحيحة، فقم بتقديم نزاع عبر الإجراءات المحددة لذلك.
احرص على سداد مستحقاتك في مواعيدها وتجنب تقديم طلبات ائتمان جديدة غير ضرورية. وإذا واجهت مشكلات سابقة في السداد، فإن بناء سجل سداد منتظم خلال الأشهر التالية يمكن أن يساعد في تعزيز ملفك المالي.
3. الدخل الذي لا يحتسبه البنك بالكامل
قد لا يتطابق دائماً إجمالي حزمة راتبك مع الدخل الذي يعتمده البنك لتقييم أهليتك للحصول على تمويل عقاري.
تتعامل البنوك مع مكونات الدخل المختلفة بطرق متفاوتة، لا سيما عندما يأتي جزء كبير من أرباحك من العمولات أو المكافآت أو المدفوعات المتغيرة الأخرى.
نوع الدخل | كيف تقيّمه البنوك عادةً |
الراتب الأساسي | يُحتسب بالكامل بشكل عام عند التحقق منه |
البدلات الثابتة (السكن، النقل) | تؤخذ في الاعتبار عادةً عندما تكون منتظمة وموثقة |
العمولة / المكافأة | قد يتم خصم نسبة منها، أو احتساب متوسطها بمرور الوقت، أو استبعادها |
الدخل الإيجاري | قد يُؤخذ في الاعتبار جزئياً مع تقديم وثائق الإيجار الداعمة |
الدخل من الخارج (لغير المقيمين) | يُقيّم وفقاً لسياسات المقرض الخاصة بغير المقيمين |
الدخل النقدي | لا يُؤخذ في الاعتبار بشكل عام دون وثائق يمكن التحقق منها |
على سبيل المثال، الشخص الذي يتقاضى 25,000 درهم إماراتي شهرياً، مقسمة إلى 12,000 درهم إماراتي كراتب أساسي و13,000 درهم إماراتي كأرباح متغيرة، قد يكون دخله القابل للتقييم أقل بكثير من إجمالي حزمته المالية.
يمكن أن يقلل ذلك من مبلغ التمويل العقاري المؤهل له، حتى لو كان إجمالي دخله مرتفعاً نسبياً.
كيفية تجنب ذلك: احتفظ بسجلات واضحة لدخلك، لا سيما العمولات والمكافآت. وإذا تغيّر هيكل دخلك، فتأكد من أن مستندات عملك تعكس ذلك بدقة.
تقيّم البنوك المختلفة الدخل المتغير بطرق متباينة، لذا يمكن أن يساعدك التقديم من خلال مستشار تمويل عقاري في تحديد المقرضين الذين تتناسب معاييرهم بشكل أفضل مع هيكل دخلك.
4. المستندات والوظيفة
حتى عندما يفي دخلك بمتطلبات البنك، فإن سجل التوظيف أو المستندات غير المكتملة يمكن أن تؤثر على طلب التمويل العقاري الخاص بك.
تشمل المشكلات الشائعة ما يلي:
فترة التجربة: يفضل العديد من المقرضين المتقدمين الذين أكملوا فترة التجربة، رغم اختلاف السياسات.
أقل من ستة أشهر في وظيفتك الحالية: تشترط بعض البنوك حداً أدنى لفترة العمل، والتي قد تكون أطول لبعض المتقدمين.
العمل الحر لأقل من عامين: قد يطلب المقرضون سجلات مالية إضافية ويطبقون معايير أهلية أكثر صرامة.
شهادات الراتب القديمة: تشترط بعض البنوك شهادة راتب موجهة إليها تحديداً وصادرة خلال آخر 30 يوماً.
عدم تطابق المستندات: قد تؤدي الاختلافات بين طلبك وقسائم الراتب وكشوف الحسابات البنكية إلى عمليات تدقيق إضافية أو تأخيرات.
كيفية تجنب ذلك: تحقق من متطلبات المقرض الخاصة بالتوظيف والمستندات قبل التقديم. وتأكد من أن جميع معلوماتك دقيقة ومتطابقة، وقم بإعداد السجلات المالية ذات الصلة مسبقاً.
بالنسبة للمتقدمين من أصحاب الأعمال الحرة، فإن تحديث كشوف الحسابات البنكية لشركتك وسجلاتك المالية المدققة يمكن أن يجعل عملية التقديم أكثر سهولة.
5. العقار نفسه
في بعض الأحيان، لا يكون سبب رفض التمويل العقاري هو دخلك أو سجلك الائتماني، بل العقار الذي تخطط لشرائه.
تقيّم البنوك العقار كجزء من عملية الموافقة على التمويل العقاري، وهناك عدة عوامل يمكن أن تؤثر على قرارها.
تشمل هذه العوامل:
انخفاض التقييم عن سعر الشراء: قد يحسب البنك التمويل العقاري بناءً على تقييمه بدلاً من سعر الشراء المتفق عليه.
مطور أو مبنى غير معتمد: تفرض بعض جهات الإقراض قيوداً على تمويل مبانٍ معينة أو مشاريع على الخارطة بعينها.
العقارات غير المخصصة للتملك الحر أو عقارات الإيجار طويل الأجل: قد لا يفي هيكل الملكية أو المدة المتبقية من عقد الإيجار بمعايير المقرض.
رسوم الخدمات المتأخرة: قد يلزم تسوية الرسوم غير المدفوعة المتعلقة بالعقار قبل إتمام المعاملة.
مشكلات سند الملكية أو الملكية: قد تؤدي المسائل القانونية أو إجراءات التسجيل غير المحسومة إلى تأخير التمويل أو منعه.
على سبيل المثال، إذا اتفقت على شراء عقار مقابل 2 مليون درهم إماراتي ولكن البنك قيّمه بمبلغ 1.9 مليون درهم إماراتي، فقد يُحسب تمويلك العقاري باستخدام التقييم الأقل. وقد يعني هذا تدبير أموال إضافية لإتمام عملية الشراء.
كيفية تجنب ذلك: تأكد من أن المبنى أو المشروع يفي بمتطلبات المقرض قبل توقيع مذكرة التفاهم (MOU) ودفع العربون.
يجب عليك أيضاً أن تفهم ما يحدث إذا كان تقييم البنك أقل من سعر الشراء.
6. الإقامة والوضع الوظيفي
يمكن أن تؤثر التغييرات في ظروفك أيضاً على أهليتك للحصول على تمويل عقاري، لا سيما عندما تحدث أثناء معالجة الطلب.
وقد يشمل ذلك:
تغيير جهة العمل أثناء معالجة طلبك.
قرب انتهاء تأشيرة الإقامة أو وجود إجراءات نقل تأشيرة قيد التنفيذ.
تغييرات في الوضع الوظيفي أو الدخل.
القيود المرتبطة بالعمر والتي تؤثر على مدة التمويل العقاري المتاحة.
يُعد العمر مهماً بشكل خاص لأن فترة السداد قد تحتاج إلى أن تكون أقصر لتتوافق مع متطلبات العمر لدى المقرض.
على سبيل المثال، قد لا تكون فترة التمويل العقاري لمدة 25 عاماً متاحة لمقدم طلب أكبر سناً، اعتماداً على وضعه الوظيفي ومعايير البنك. وتؤدي المدة الأقصر إلى زيادة قيمة القسط الشهري لنفس مبلغ القرض.
كيفية تجنب ذلك: راجع معايير الأهلية قبل التقديم وأبلغ مستشار التمويل العقاري إذا تغيرت ظروف عملك أو إقامتك أثناء العملية.
ما يجب فعله إذا رُفض طلبك
لا يعني رفض التمويل العقاري بالضرورة أنك لن تتمكن من الحصول على التمويل إطلاقاً؛ فالبنوك تختلف فيما بينها من حيث السياسات الائتمانية وطرق تقييم الدخل ومعايير الأهلية.
إذا تم رفض طلبك، فإليك ما يجب عليك فعله.
1. اطلب معرفة السبب كتابياً
ابدأ بفهم سبب رفض البنك لطلبك. قد لا تقدم البنوك دائماً توضيحات مفصلة، ولكن يمكن لمستشار التمويل العقاري مساعدتك في تحديد المشكلة المحتملة.
2. لا تقدم طلباً في مكان آخر فوراً
قد يؤثر تقديم طلبات متعددة دون معالجة المشكلة الأساسية على كيفية تقييم المقرضين اللاحقين لملفك الشخصي.
تتضمن بعض طلبات الائتمان استعلاماً لدى شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية (AECB)، لذا يجدر بك فهم الآلية قبل التقديم لبنك آخر.
ملاحظة: الموافقة المسبقة الفورية من بريبكو لا تؤثر على سجلك لدى AECB. عندما تستخدم حاسبة بريبكو مورغيج للتحقق من أهليتك، نقوم بإجراء تقييم غير ملزم ومدعوم بالذكاء الاصطناعي لدخلك ونسبة عبء الدين (DBR). وتوفر هذه العملية الأولية عروضاً مشروطة دون التأثير على ملفك لدى AECB.
3. معالجة المشكلة الأساسية
إذا كان الرفض مرتبطاً بمعلومات غير صحيحة في التقرير الائتماني، أو ديون قائمة، أو نقص في المستندات، فاعمل على حل ذلك قبل إعادة التقديم.
اعتماداً على المشكلة، قد يستغرق ظهور التحسينات في ملفك المالي عدة أشهر. ومع ذلك، يمكن حل بعض المشكلات المتعلقة بالمستندات في وقت أسرع بكثير.
4. فكّر في التقديم إلى بنك مختلف
الرفض من أحد المقرضين لا يعني تلقائياً أن كل البنوك الأخرى ستتخذ القرار نفسه.
تختلف السياسات الائتمانية وطرق تقييم الدخل من بنك لآخر، وقد تجد بنكاً آخر تتناسب معاييره بشكل أفضل مع ملفك التعريفي.
تواصل مع بريبكو مورغيج لفهم خياراتك ومقارنة العروض المقدمة من مختلف جهات الإقراض.
قائمة التحقق المسبقة قبل 6 أشهر من التقديم
إذا كنت تخطط للتقدم بطلب للحصول على تمويل عقاري خلال الأشهر المقبلة، فاستخدم قائمة التحقق هذه للاستعداد.
تحقق من تقرير AECB الخاص بك: راجع تاريخك الائتماني وقدّم نزاعاً بشأن أي معلومات غير دقيقة.
راجع بطاقات الائتمان غير المستخدمة: فكّر في تخفيض الحدود الائتمانية غير الضرورية واطلب تأكيداً كتابياً لأي بطاقات يتم إغلاقها.
سدّد القروض الشخصية أو قلّصها: يساعد تقليل الالتزامات الحالية في تحسين نسبة عبء الدين لديك.
التزم بسداد كل دفعة في وقتها: حافظ على سجل سداد منتظم عبر القروض والبطاقات والالتزامات الأخرى.
تجنب طلبات الائتمان غير الضرورية: قد يؤثر تحمل ديون جديدة قبل التقديم بفترة قصيرة على أهليتك.
تحقق من تاريخك الوظيفي: تأكد من أنك تفي بالحد الأدنى لمتطلبات العمل وفترة التجربة المحددة من المقرض.
جهّز شهادة الراتب: تأكد من أنها تلبي متطلبات البنك وأنها صادرة خلال الإطار الزمني المطلوب.
تحقق من أهلية العقار: تأكد مما إذا كان بإمكان المقرض تمويل هذا المبنى أو المشروع العقاري.
جهّز أموالك المقدمة: ضع ميزانية للدفعة الأولى وتكاليف الشراء الإضافية، والتي قد تصل إلى ما يقارب 7-8% من سعر العقار في بعض المعاملات.
يمكنك أيضاً استخدام حاسبة بريبكو مورغيج لتقييم قدرتك المالية قبل تقديم طلب تمويل عقاري رسمي.
الأسئلة الشائعة
ما هو التقييم الائتماني المطلوب للتمويل العقاري في الإمارات؟
تتراوح درجات التقييم الائتماني لدى AECB بين 300 و900. وفي حين قد تفضل بعض البنوك درجات تبلغ 650 أو أكثر، لا توجد درجة دنيا موحدة تضمن الموافقة على التمويل العقاري.
تراجع البنوك أيضاً تاريخك الائتماني، ودخلك، والتزاماتك الحالية، وعوامل الأهلية الأخرى.
هل تؤثر بطاقة الائتمان التي لا أستخدمها مطلقاً على تمويلي العقاري؟
نعم، يمكن أن تؤثر. تحتسب بعض البنوك التزاماً مالياً شهرياً بناءً على الحد الائتماني المعتمد لبطاقتك بدلاً من الرصيد القائم فقط.
هذا يعني أن بطاقة الائتمان غير المستخدمة قد تقلل من قدرتك على الاقتراض للتمويل العقاري.
ما هي المدة التي يجب أن أنتظرها لإعادة التقديم بعد رفض التمويل العقاري؟
يعتمد ذلك على سبب الرفض. إذا كانت المشكلة تتعلق بسجلك الائتماني أو ديونك الحالية، فقد يكون من المفيد الانتظار من ثلاثة إلى ستة أشهر لتحسين ملفك المالي.
ومع ذلك، غالباً ما يمكن حل المشكلات المتعلقة بالمستندات في وقت أسرع. ومن الأفضل دائماً تحديد السبب قبل تقديم طلب آخر.
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري في الإمارات مع وجود شيك مرتجع في سجلي؟
قد يكون الأمر أكثر صعوبة، خاصة إذا كانت الواقعة حديثة أو أثرت سلباً على تاريخك الائتماني.
ومع ذلك، يقيّم المقرضون هذه الظروف بشكل مختلف؛ إذ قد ينظر بعضهم في طلبك بناءً على سبب الواقعة، وسجل السداد الخاص بك، وملفك المالي العام.
استكشف خيارات التمويل العقاري الخاصة بك مع بريبكو
قد يكون رفض التمويل العقاري أمراً محبطاً، لكن فهم الأسباب الكامنة وراءه يمكن أن يساعدك في التخطيط لخطواتك التالية.
سواء كنت تتقدم بطلب للمرة الأولى أو تبحث عن خياراتك بعد الرفض، يمكن لـ بريبكو مورغيج مساعدتك في مقارنة العروض المقدمة من البنوك الرائدة في الإمارات وإيجاد حل يناسب ظروفك.
